この記事は、三井住友トラスト&ローンファイナンス(通称:トラスト)で実際に融資を受けている「ニャルK」が執筆しています。
このため、トラストのいいところ、悪いところをあますなく、書いていきます!
・トラストでフルローンを受ける方法が分かる
・トラストの金利を下げる方法がわかる
・トラストは、どんな物件で融資を受ければよいのか?が分かる
まず、三井住友トラスト&ローンファイナンス(通称トラスト)はというと、いわゆるノンバンクと呼ばれる分類の金融機関で、不動産投資の融資に対しても、比較的積極的に融資しています。
トラストは金利は比較的高めなんですが、耐用年数切れの木造アパートや、さらには、違法建築・再建築不可も場合によっては、融資審査してくれる融通のきくのある金融機関です。
さらに、そういった築古物件に、30年融資も可能なんです!(なかなか築古物件に30年融資してくれる金融機関はないので貴重な金融機関です!)
それでは詳しくみていきましょう。
Contents
三井住友トラスト&ローンファイナンスの金利
トラストのベースの金利は3.9%です。
何はともあれ金利3.9%~と比較的高めではありますが、特定の条件をみたすと金利2.9%~で借入可能なんです。
金利2.9%にするための判定条件
その判定条件はというと、、、
融資金額が5000万円を超えるかどうかです。
パターン①:5000万円のアパートを購入あたり5000万円借入する場合
これは分かりやすいですよね。シンプルに5000万円の借入をおこしているので、金利2.9%~の借入が可能です。
パターン②:1回目の融資で2000万円のアパートを購入し、2回目の融資で3000万円のアパートを購入する場合
この場合、金利はどうなるかというと、、、
1回目の2000万円物件の融資の金利:3.9%
1回目の融資金額は2000万円で、5000万円をこえていないので、金利3.9%になります。
2回目の3000万円物件の融資の金利:2.9%
2回目の融資金額は3000万円ですが、
1回目の融資2000万円+2回目の3000万円で合計5000万円こえるので、
金利2.9%になります。
三井住友トラスト&ローンファイナンスのメリット

それでは、比較的金利高めのトラストですが、そのデメリットを上回るメリットをがあります。
そのメリットとはいうと、、、
- 耐用年数ごえの物件でも融資可能
- 30年の長期間の融資が可能
- 容積率や建蔽率オーバーの違法建築でも審査可能
- 再建築不可でも審査可能
- 条件を満たせばフルローンも可能
- 審査期間が比較的早い
- 他の金融機関よりは、属性は高くなくても大丈夫
です!
ブログ著者ニャルKも、実は既存不適格で容積率オーバー物件に、トラストから30年融資フルローンしていただいています(^^
三井住友トラスト&ローンファイナンスでフルローン借りるための条件
トラストで、フルローン借りるためには、「共同担保」を求められることが多いです。
この「共同担保」ってなにかというと、
融資を受ける物件(=購入する物件)以外に、加えて、別の不動産を抵当権にいれることをいいます。
具体的にいいますと、
購入するアパート:トラストの抵当権がつきます
共同担保の不動産:トラストの抵当権がつきます
という状態です。
共同担保には、ある程度、返済の進んだ自宅や、抵当権のついていない収益物件などが対象になります。ただ、抵当権のついていない物件であっても、あまりに田舎の物件だと、評価が伸びないことがあり、どんな物件でもよいというわけではないです(^^;
三井住友トラスト&ローンファイナンスのデメリット

つづいて、トラストのデメリットとはいうと、、、
・融資金額が5000万円以下のときに金利が高い
・変動金利なので金利上昇リスクがある
です。
三井住友トラスト&ローンファイナンスにむいている物件
では、トラストは、どんな物件の融資に活用すればよいのでしょうか?
その答えはというと、、、
耐用年数ごえの中古一棟物件や、建蔽率(or容積率)オーバーだが高利回りだったり立地がよかったりする物件にむいています!
なぜなら、耐用年数越えのアパートや、建蔽率(or容積率オーバー)の物件に融資してくれる金融機関がそもそも少ないからです!
このため、こういった物件に対して融資を組むさいは、トラストは選択肢の一つにはいってきます。
三井住友トラスト&ローンファイナンスにむいていない物件
トラストに向いていない物件はというと、築浅の物件です。
なぜなら、築浅の物件であれば、トラストの金利より安く、貸してくれる金融機関が多数あるため、あえてトラストで借りる理由は、ほぼないです。
三井住友トラスト&ローンファイナンスは法人融資が可能?
トラストは、個人名義での借り入れのイメージが強いですが、法人名義でも融資可能です。
また、個人名義、法人名義とわず、金利は基本的には変わらないです。
三井住友トラスト&ローンファイナンスの融資実例
続いて、ブログ著者「ニャルK」が、埼玉郊外の高利回りアパート購入にあたって、トラストで借りた実例を見ていきましょう。
物件①埼玉郊外の利回り20%以上の高利回り中古アパート
融資条件
融資金額:800万円(フルローン)
金利:3.9%
借入期間:17年
返済予定表
この場合の月額返済額はというと、、、
5.3万円/月になります。
返済が始まって2年程度経過した時点の、具体的な返済予定表は以下になります。

収支
一方、家賃は月間約16万円で、購入してから数年たちますが、ほぼ満室でキープできています。
このため、月額16万円(家賃収入)ー月額5.3万円(返済)なので、月額8~10万円ほどの手残りがあります!
三井住友トラスト&ローンファイナンスまとめ
以上、トラストの特徴をみてきました。
金利が少し高めだったり、くせの強い金融機関ではありますが、築古のアパートなどに対しても、柔軟に融資していただくことも可能なので、状況によっては、活用していくことができます!
ブログ著者「ニャルK」もお世話になっているので、活用の仕方によっては、規模拡大の一助になるとおもいます!