不動産投資融資

不動産投資の融資:三井住友トラスト&ローンファイナンス

不動産投資の融資:トラスト

この記事は、三井住友トラスト&ローンファイナンス(通称:トラスト)で実際に融資を受けている「ニャルK」が執筆しています。

このため、トラストのいいところ、悪いところをあますなく、書いていきます!

まず、三井住友トラスト&ローンファイナンス(通称トラスト)はというと、いわゆるノンバンクと呼ばれる分類の金融機関で、不動産投資の融資に対しても、比較的積極的に融資しています。

トラストは金利は比較的高めなんですが、耐用年数切れの木造アパートや、さらには、違法建築・再建築不可も場合によっては、融資審査してくれる融通のきくのある金融機関です。

さらに、そういった築古物件に、30年融資も可能なんです!(なかなか築古物件に30年融資してくれる金融機関はないので貴重な金融機関です!)

融資期間がのびると、キャッシュフローがでやすいです!

それでは詳しくみていきましょう。

三井住友トラスト&ローンファイナンスの金利

トラストのベースの金利は3.9%です。

ぶっちゃけ、ちょっと高めですね
ただし、長期間融資が可能なので、金利の高さのわりにキャッシュフローはでやすいんです!この辺りは後で、詳しくみていきます(^^/

何はともあれ金利3.9%~と比較的高めではありますが、特定の条件をみたすと金利2.9%~で借入可能なんです。

金利2.9%にするための判定条件

その判定条件はというと、、、

融資金額が5000万円を超えるかどうかです。

パターン①:5000万円のアパートを購入あたり5000万円借入する場合

これは分かりやすいですよね。シンプルに5000万円の借入をおこしているので、金利2.9%~の借入が可能です。

パターン②:1回目の融資で2000万円のアパートを購入し、2回目の融資で3000万円のアパートを購入する場合

この場合、金利はどうなるかというと、、、

1回目の2000万円物件の融資の金利:3.9%

1回目の融資金額は2000万円で、5000万円をこえていないので、金利3.9%になります。

2回目の3000万円物件の融資の金利:2.9%

2回目の融資金額は3000万円ですが、

1回目の融資2000万円+2回目の3000万円で合計5000万円こえるので、

金利2.9%になります。

三井住友トラスト&ローンファイナンスのメリット

メリット

それでは、比較的金利高めのトラストですが、そのデメリットを上回るメリットをがあります。

そのメリットとはいうと、、、

トラストのメリット
  1. 耐用年数ごえの物件でも融資可能
  2. 30年の長期間の融資が可能
  3. 容積率や建蔽率オーバーの違法建築でも審査可能
  4. 再建築不可でも審査可能
  5. 条件を満たせばフルローンも可能
  6. 審査期間が比較的早い
  7. 他の金融機関よりは、属性は高くなくても大丈夫

です!

ブログ著者ニャルKも、実は既存不適格で容積率オーバー物件に、トラストから30年融資フルローンしていただいています(^^

三井住友トラスト&ローンファイナンスでフルローン借りるための条件

トラストで、フルローン借りるためには、「共同担保」を求められることが多いです。

この「共同担保」ってなにかというと、

融資を受ける物件(=購入する物件)以外に、加えて、別の不動産を抵当権にいれることをいいます。

具体的にいいますと、

購入するアパート:トラストの抵当権がつきます

共同担保の不動産:トラストの抵当権がつきます

という状態です。

共同担保には、ある程度、返済の進んだ自宅や、抵当権のついていない収益物件などが対象になります。ただ、抵当権のついていない物件であっても、あまりに田舎の物件だと、評価が伸びないことがあり、どんな物件でもよいというわけではないです(^^;

三井住友トラスト&ローンファイナンスのデメリット

デメリット

つづいて、トラストのデメリットとはいうと、、、

トラストのデメリット

・融資金額が5000万円以下のときに金利が高い

・変動金利なので金利上昇リスクがある

です。

三井住友トラスト&ローンファイナンスにむいている物件

では、トラストは、どんな物件の融資に活用すればよいのでしょうか?

その答えはというと、、、

耐用年数ごえの中古一棟物件や、建蔽率(or容積率)オーバーだが高利回りだったり立地がよかったりする物件にむいています!

なぜなら、耐用年数越えのアパートや、建蔽率(or容積率オーバー)の物件に融資してくれる金融機関がそもそも少ないからです!

このため、こういった物件に対して融資を組むさいは、トラストは選択肢の一つにはいってきます。

いったん別の金融機関で審査をだして、ダメだったときの保険として、トラストを使うといったことも考えられますね

三井住友トラスト&ローンファイナンスにむいていない物件

トラストに向いていない物件はというと、築浅の物件です。

なぜなら、築浅の物件であれば、トラストの金利より安く、貸してくれる金融機関が多数あるため、あえてトラストで借りる理由は、ほぼないです。

三井住友トラスト&ローンファイナンスは法人融資が可能?

トラストは、個人名義での借り入れのイメージが強いですが、法人名義でも融資可能です。

また、個人名義、法人名義とわず、金利は基本的には変わらないです。

三井住友トラスト&ローンファイナンスの融資実例

続いて、ブログ著者「ニャルK」が、埼玉郊外の高利回りアパート購入にあたって、トラストで借りた実例を見ていきましょう。

物件①埼玉郊外の利回り20%以上の高利回り中古アパート

融資条件

融資金額:800万円(フルローン)

金利:3.9%

借入期間:17年

返済予定表

この場合の月額返済額はというと、、、

5.3万円/月になります。

返済が始まって2年程度経過した時点の、具体的な返済予定表は以下になります。

元金を29000円を返済して、金利を24000円を支払って、合計で月53000円返却しているイメージですね(^^/

収支

一方、家賃は月間約16万円で、購入してから数年たちますが、ほぼ満室でキープできています。

このため、月額16万円(家賃収入)ー月額5.3万円(返済)なので、月額8~10万円ほどの手残りがあります!

三井住友トラスト&ローンファイナンスまとめ

以上、トラストの特徴をみてきました。

金利が少し高めだったり、くせの強い金融機関ではありますが、築古のアパートなどに対しても、柔軟に融資していただくことも可能なので、状況によっては、活用していくことができます!

ブログ著者「ニャルK」もお世話になっているので、活用の仕方によっては、規模拡大の一助になるとおもいます!

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ニャルK
ニャルK
会社員をしながら不動産投資(アパート10棟、戸建6棟)をしているニャルKといいます★ 年収300万時代は風呂なしアパート住→仕事頑張って年収&貯金&属性向上→不動産投資開始→1棟目失敗で売却損→勉強して不動産8年目で家賃年収1900万超☆ 法人設立済、宅建士試験合格、簿記2級合格🐱 twitter:https://twitter.com/nyaruKei