不動産投資種別：中古区分ワンルーム

中古区分ワンルーム投資とは、比較的低額（数百万～）から始めれる不動産投資です。

また、比較的、好立地にある物件が多く、賃貸需要に心配することはないでしょう。

価格の面や、賃貸需要の手堅さから、投資初心者が始めるにも比較的手軽な部類になります。まずはワンルーム投資で、そもそも、自分が不動産投資にむいている手段としての選択肢の一つになります。

一方で、ワンルーム投資のみで利益ベースで年収数千万稼いでいるベテラン不動産投資家もおり、始めやすくも、奥が深いのが中古ワンルーム投資といえます。

詳しくみていきましょう！

中古ワンルーム物件の価格帯

数百万～1500万程度です。

中古戸建投資と似たような価格帯で、一棟物件よりはだいぶ安いという特徴があります。

中古ワンルーム物件の利回り

6%～10%程度が中心で売買されています。

中古ワンルーム投資のメリット・デメリット

メリット

・好立地の物件が多いので、賃貸需要が底堅い

・比較的、低価格なので、初心者が始めるにはハードルが低め

デメリット

・高利回り物件自体が少なく、キャッシュフローは中古アパート、新築アパート、中古戸建に比べるとでにくい

・空室でも固定費（修繕積立金、管理費）が毎月発生する

・土地の持ち分が少ないので、基本的には積算評価（土地＋建物価値）は低めになる

中古ワンルーム購入にあたっての書面調査ポイント

①利回り

ワンルーム投資には、実需の参加者がいない（自宅として欲しいサラリーマンは参加しない）ため、利回りが物件価格が決まるうえで、かなり重要な要素になります。

このため、購入しようとするタイミングで自分が買おうとしている物件の利回り（立地や築年数や市況により異なる）が相場と比較してどうなのかの調査はしておいたほうがよいでしょう。

②管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金は購入した人が支払うお金です（入居者は払ってくれません）

このため、こちらも、しっかり確認しておきましょう。

２－１管理費

中古ワンルームの管理費は一般的には数千円～1.5万円程度です。

この管理費は後述する修繕積立金となり、シンプルにコスト部分です。この金額が高すぎないかは、確認しておきましょう。

２－１修繕積立金

中古ワンルームの修繕積立金は一般的には数千円～2万円程度です。

修繕積立金は安ければよいというものでなく、安すぎても、高すぎても問題がある場合があります。

修繕積立金が安すぎると…

修繕積立金が高すぎると…

中古ワンルームの現地調査

購入前の現地調査は、省かず、しっかり見に行きましょう。

建物内に入れない場合も、外観やエントランス部の確認はできるはずなので、購入前にしっかり確認しておきましょう。現地にいくと、GoogleMapのストリートビューでは分からないことが多数わかったりします。

では、調査ポイントとしては、どんなところがあるのでしょうか？

①共用部

エントランスなどの共用部が荒れていないか、みておきましょう。

ここにゴミが放置されていたりする場合、不良入居者がいるか、管理が行き届いていないかなどの可能性があり、購入後の入居者の入居期間や、空室時の入居募集に影響がでる場合があります。

②建物の状態

外壁が明らかに傷んでいないかはチェックしましょう。

特に外壁が傷んでいて、かつ、大規模修繕計画もたっていない場合は、大規模修繕が必要なのに関わらず、何らかの事情で、大規模修繕ができていないということになり、このあたりの原因や事情は購入前に確認しておきましょう。

具体的にいうと、積みあがっている修繕積立金だけでは、外壁塗装などの大規模修繕が実施できないなどの何かしら管理運営に問題を抱えている可能性などあるので、仲介の不動産会社にしっかりと質問しておきましょう。

中古ワンルームの融資

融資については、物件の価格が安く、かつ、積算評価はのびないので、積算重視の金融機関だと厳しいです。

一方で、各地域の信金などは、柔軟に取り組んでくれるケースがあるので、積極的に電話などで問い合わせしてみましょう。あとは、セゾンファンデックスなどのノンバンクでも融資土台にのりますが、この場合は、信金などよりは金利が高くなる傾向があります。

また、公庫も融資の土台にのりますが、公庫だと10年融資がメインとなり、ワンルームの利回りだと頭金をかなりいれないと、キャッシュフローがでません。（公庫でも、制度によっては15～20年融資できるものがありますが、わりとハードル高めです。）

まとめ

以上、中古ワンルーム投資について、みてきました！

キャッシュフローの爆発力には欠けるものの、手堅い投資でもあり、このあたりが、向き・不向きが分かれそうな投資方法です。

中古ワンルーム投資のみで利益ベースで年収数千万稼いでいらっしゃるベテラン不動産投資家もおり、始めやすくも、奥が深いのが中古ワンルーム投資といえます。

中古ワンルーム投資が向いているかたは、堅実志向の方に向いています(^^/

一方でキャッシュフローの爆発力が欲しいなら、別の中古アパート投資,中古戸建投資などに目をむけてみましょう。