不動産投資種別：新築区分ワンルーム

新築ワンルーム区分は、扱っている不動産会社の営業力が強いのと、融資も比較的でやすいこともあり、気軽に始める人も多い投資方法です。

ただ、、、

この新築ワンルーム投資は、とにかくキャッシュフローがでにくい、むしろ、マイナスキャッシュフローになる傾向があります。

このため、キャッシュフローを目当てでの投資であれば、この投資方法は向かないことがおおいです。

一方で、比較的、好立地にある物件が多いので、比較的安定した賃貸経営できるメリットもありますし、売却益（キャピタルゲイン）がとれるケースもあります。このため、近々のキャッシュフローは必要ないが、将来的に年金＋αの収入が欲しいとか、そういった方に向いている投資方法といえます。

具体的に、どういった感じの投資になるか、詳しくみていきましょう。

新築ワンルーム区分の価格

2000～3000万円

のものが多いです。

新築ワンルーム区分の利回り

4%～6%

市況や物件によるものの、総じて新築１棟アパートより、下がる傾向があります。

新築ワンルーム区分のメリット・デメリット

続いて、新築ワンルーム区分のメリット・デメリットをみていきましょう。なお、改めて、ここでも、記載しておきますが、新築ワンルーム区分投資は、手軽さに反して、わりと癖のある投資です。しっかりと、メリット・デメリットを把握しておきましょう。

新築ワンルーム区分のメリット

・新築RC・築浅RCは木造アパートと比べると、人気が高い物件になるので、入居付けに困る可能性は低い

・比較的、好立地に建っているケースが多いので、その点でも入居付けに困りにくい。また好立地にたっている物件については資産価格向上によるキャピタルゲインのチャンスがありえる。

・エアコンや各種設備も新品なので、購入後10年くらいは大きな修繕費が発生することが通常ない

・団信にはいって融資をくむことにより、もしも借入した方が死亡しても、その配偶者は残債０で物件を取得できるので、生命保険の代替になりえる

新築ワンルーム区分のデメリット

・フルローンくむと、キャッシュフローが毎月1～2万円、マイナスになる物件が多い。（全ての新築ワンルームのキャッシュフローがマイナスになるわけでなく利回りがある程度高い物件であればプラスになる物件もあります）

新築ワンルーム投資にむいている人

上記のような特徴から、

新築ワンルームにむいている人はというと、

・ドクター、士業、高属性サラリーマンなど、年収が1000万～1500年以上の方で、融資にたよらずまとまった自己資金を出せる人で安定した賃貸経営をしたい人

・①将来の年金のために、②生命保険がわりに積み立ておきたい人

新築ワンルーム投資がむいてない人

一方、新築ワンルームがむいていない人はといいうと、

・とにかく自己資金もすくなく、ほぼフルローンでキャッシュフローがほしい人

です。

とにかく、キャッシュフロー欲しい人は、中古アパートや中古戸建や新築アパートや中古一棟マンションが向いています。

新築ワンルーム区分の融資

新築なので長期間融資を組みやすい。また融資自体もパッケージ化されていて、比較的通りやすいです。さらにいうと、新築ワンルーム投資の場合、金融機関自体も、仲介不動産業者が紹介してくれるケースが多いです。

この辺りも、新築ワンルーム投資の手軽さの一因にもなっています。（手軽だから、一概に推奨はしていません）

新築ワンルーム投資の運営

1戸なので、自主管理でも運営可能ですが、管理会社にまかせたほうが楽でしょう。

家賃の5%前後で、管理を一般的にお願いすることができます。

新築ワンルーム投資が１００％ダメでない理由：中古高利回りアパート投資との比較

新築ワンルームは不動産投資の手法の中では、一般的なわりには、マイナスキャッシュフローになりやすいので、人を選びやすい投資手法です。このため、新築ワンルームだけはやめておけ、という投資家もいます。

これは、一理があり、目の前のキャッシュフローが欲しいなら、別の投資がベターです。

しかし、一概に新築ワンルームが１００％間違っていて、その対極にある地方高利回りアパート投資が１００％正しいとまではいいきれないと思います。

というのも、近年の資産価格向上は首都圏駅近物件では顕著だし、今後もその傾向が続くという専門家も一定数います（事実、2015年頃新築ワンルーム投資した方は数年後の2021年や2022年に売却すれば売却益がでる方も多いと思います）。

まとめ

以上、新築ワンルーム投資について、詳しくみてきましたが、結論的には、新築ワンルーム投資は、キャッシュフロー目的なら避けたほうがいい投資です。

一方で、近々のキャッシュフローは不要で、将来の年金の足しになって、かつ、安定経営したい方で、あわよくば売却益も欲しい方であれば、多少は検討してもよいとは思います。

あとは、シンプルに利回りが7%以上あり、立地がよい物件とかであれば、買ってもよいと思います（ほぼ、ないですが(^^;）

不動産投資は、新築ワンルーム投資以外にも、いろんな投資法があるので、しっかり、自分にむいている投資法を考えて、しっかりと見極めましょう。