不動産投資種別：中古戸建

中古戸建は、比較的少額で始めれる不動産投資です。

このため、中古戸建は、不動産投資初心者でも、比較的取り組みやすい投資といえます。

基本的にオーナーチェンジ物件は少なく、購入後リフォームして、貸し出すというのが標準的な流れになります。また、自分でDIYすることにより、1棟投資ではなかなか得られない高利回り（20%～100%）をたたきだしている投資家もいます。

実際に投資した戸建て紹介

まずは、何はともあれ、ブログ筆者ニャルKが投資した戸建ての一部を紹介します。

利回りは購入価格にリフォーム費を含めた利回りです。

①群馬の旧耐震戸建て（購入価格30万円・利回り19%）

群馬のメジャーな都市の駅徒歩10分、駐車場複数台おける戸建てです。

30万円と激安で購入できたのはよかったですが、汲み取り式を浄化槽にかえたり、リフォーム費に230万円ほどかかってしまいました。結果的に利回りは19%あたりと、何ともいえない仕上がりになりました(^^;

投資の自己評価としては、△です。

②首都圏郊外の新耐震戸建て（購入価格400万円・利回り15%）

首都圏郊外の駅徒歩15分、駐車場ありの築30年（購入時）の戸建です。リフォームは内装とエアコン設置などで、75万ほどかけて、家賃は6万円で入居が決まりました。なので、利回りとしては15%ほどでており、まずまず良い投資ができたのでは、と考えています。

投資の自己評価としては、〇です。（首都圏郊外の築30年、利回り15%戸建ての詳細）

③大阪のオーナーチェンジ・新耐震・違法建築の戸建て（購入価格680万円・利回り11%）

この物件は、筆者ニャルKが初めて買った収益物件です。

当時は本当によくわかっていず、遠方の違法建築を、利回り11.5%という安くもない価格で買ってしまいました。この物件は数年保有して売却しましたが、家賃収入含めても売却損がでてしまうという失敗物件です（失敗詳細）。

投資の自己評価としては×です。

④都内好立地の新耐震テラスハウス（購入価格730万円・利回り13%）

この物件は東京２３区、駅徒歩7分以内の、新耐震＆検査済みあり＆公道4mに間口7m接道していて、駅までフラットという、なかなかの高スペック物件なのに、相続路線価のだいぶ下の価格で購入できました。

リフォームは150万ほどかかりましたが、家賃も10万円で決まったので、利回りは13.5%あたりとなります。

投資の自己評価としては◎です。

中古戸建の価格帯

中古戸建は、数十万円～1000万円あたりの価格帯が中心です。

なんといっても、数十万円という低額物件が存在するので、1棟投資に比べると、金額的にはだいぶハードルが低いです。

中古戸建の築年数

築年数は、木造の耐用年数22年をはるかに超えたような物件が多く流通しています。

具体的に言えば、築30年だと新しいくらいのイメージで、築40年越えの空き家も多数流通しています。

中古戸建投資のメリット・デメリット

メリット

・とにかく1棟投資よりは安いので、手持ち資金が低い方でも始めることができます

・1棟物件に比べて、独立性が高い点でアパートより人気ができる傾向が強く、入居付けが楽です。

・一戸であれば、DIYもある程度可能なので、DIYスキルを身に着けることができます。

・DIYすることにより、凄まじい高利回りを叩き出している可能性をひめています

・大きな問題が起きても、1棟に1戸しかないのが戸建てなので、被害が限定できます。　

デメリット

・1回の取引で1戸しか取得できないので、規模のメリットを享受しにくいです。1回の不動産取引にかかる手間は、戸建てやワンルームも、1棟物件もたいして、かわりません。このため、かける手間に比べて、得られる利益が一棟物件に比べて少ないです。

中古戸建の物件探し方

基本的には、一般の中古住宅を扱っているポータルサイトで探すことになります。

①ポータルサイト（SUUMO、HOMES、at home、不動産ジャパン etc）、不動産仲介業者のＨＰで探す

②不動産業者からの紹介

③空き家バンクで探す

④競売・公売に入札する

⑤その他紹介（管理会社からの紹介、銀行からの紹介、司法書士からの紹介、弁護士からの紹介、土地家屋調査士からの紹介）

なお④⑤はある程度経験つんだ方でないと難しいです。

中古戸建の購入基準

中古アパートと同じ考え方で、①キャッシュフロー目線で購入するか、②土地値に着目して購入するかに、大別できます。詳細は、中古アパートのほうに記載しています。

中古戸建の収益化方法

オーナーチェンジ物件の場合

オーナーチェンジの戸建てのいいところは、購入するとすぐに家賃がはいってくる、ありがたい物件です。

ただ、オーナーチェンジの戸建ての場合は、内見が難しいので、中の状態が把握できないというリスクもあります。

空き家物件の場合（リフォームする場合）

中古戸建投資は、売主が扱いに困ったぼろい空き家を買って、再生して、それを貸し出すというのが基本的な流れです。（売主も固定資産税払っているだけで、DIYスキルや安くリフォームするスキルもないことが多いので、想定以上に安く購入できる可能性をひめています。）

逆にいうと、通常購入後リフォームは必須なことが多く、このリフォーム費をある程度の精度で、算定できるスキルが必須になります。この算定を誤ると、いくら安く購入できても、リフォーム費が300万とか400万とかになってしまうと、想定した結果がでないケースがあります。

このリフォーム費を抑える手段としては、DIYと、後は安くリフォームするスキルを身につける必要があります。

このように、空き家投資はリフォームが原則必要なため、利回りについては、購入金額に加えて、リフォーム費を含めた金額で、考えるべきです。

具体的には、

利回り = 年間家賃収入 / (購入価格＋リフォーム費）

で検討すべきで、求める利回りに達しない場合は、購入価格の部分で指値交渉などをすることになります。

空き家物件の場合（リフォームしない場合）

リフォームが必要な状態であっても、家賃を安くし、かつ、DIY可物件とすることにより、客付けする場合もあります。

入居者目線でも家賃はとにかく安く住みたい、自分でDIYしたいという需要は確実にあるので、このパターンもありです。ただし、入居希望者の質は下がる傾向があり、トラブル発生リスクは上がるので、そのあたりとのトレードオフになります。

なお、DIY可で入居させる場合は、賃貸借契約書を工夫する必要があり、特に造作買取請求権は放棄させるような形式にしておかないと、退去時に入居者がDIYした工作物を買取させられるリスクがあるので、このあたりは気を付けましょう。

中古戸建の融資

数十万の戸建てなら現金で買ったほうが手間を考えると楽でしょう。

数百万の戸建ての場合は、基本的には融資を使いたいところです。

ただ、耐用年数越えの物件かつ数百万程度のロットの小さい物件に対する融資してくれる金融機関は少ないので、公庫、トラスト、セゾンを使うか、信金、地銀を開拓する必要があります。

中古戸建の運営

中古戸建投資の場合は、管理会社にまかせなくても、自主管理でもよいでしょう。

戸数も少ないので、十分対応可能なケースが多いです。（また自主管理すると、トラブル対応能力があがるという副次的なメリットもあります）

とはいえ、作業の自動化をしたい方は管理会社に頼むべきです。

まとめ

戸建て投資は、極めれば凄まじい利回りを叩き出せる魅力ある投資です。一棟投資とあわせて、選択肢の一つとして、いれておくとよいと思います(^^/