不動産投資種類

不動産投資種別:中古アパート

中古一棟アパート

1棟中古アパート投資は、投資初心者~上級者、サラリーマン大家、セミプロ、および宅建業者まで参入します。中古アパート投資はかかる経費も少ないわりに、高利回りの物件もまじっており、相対的に儲かる場合が多いためです。

1棟中古アパート投資は、不動産投資の中では王道ともいえる手法です。詳しく特徴をみていきましょう。

中古アパートの価格帯

1棟中古アパートは、数百万円~5000万円あたりの価格帯が中心です。

中古アパートは、数百万の比較的安い物件もあるので、初心者がまず経験につむのに、適当な投資手法といえますね

中古アパートの築年数

築15年未満の新しめの物件もありますが、どちかとえいば、木造の耐用年数22年を超えたような物件が多く流通しています。

中古アパートのメリット・デメリット

中古アパートのメリット

・中古アパートの場合、戸建てやワンルーム投資よりは、1棟で複数戸あるので、規模のメリットを享受しやすい傾向があります。具体的には、1回の不動産取引にかかる手間は、戸建てやワンルームも、1棟物件もたいして、かわりません。このため、かける手間に比べて、得られる利益が戸建てやワンルームよりは増える傾向があります

また、中古アパートの場合、エレベータなどお金のかかる設備もなかったり、建物の価値もひくいので、固定資産税が安く、手残りの利益が残りやすい特徴があります。

中古アパートデメリット

・戸建てやワンルーム投資よりは、投資金額が高くなる傾向があるので、リスク化が顕在化し、何か大きな問題が発生したときに、ある程度の損失がでる可能性はあります。

中古アパートの探し方

中古アパートの探し方は、以下のものがあげられます。

  1. ポータルサイト(楽待、健美屋、HOMES、at home、不動産ジャパン etc)、不動産仲介業者のHPで探す
  2. 不動産業者からの紹介
  3. 競売・公売に入札する
  4. その他紹介(管理会社からの紹介、銀行からの紹介、司法書士からの紹介、弁護士からの紹介、土地家屋調査士からの紹介)

基本的に、中古アパートは①ポータルサイトで探す感じでよいかと思います。筆者ニャルKの1棟中古アパートの購入物件も、ほぼポータルサイト経由です。

②不動産業者からの紹介は、不動産業者の開拓が必要で、①よりはハードルがあがります。(筆者ニャルKの保有物件のうち一部は、業者紹介で購入しています)

なお③④はある程度経験つんだ方でないと難しいです。

特に③競売は、専門的な法律知識が必要であったり、内見が難しかったりと、ハードルが高いわりに、競合も多く、なかなか厳しい世界です。

中古アパートの購入基準

中古アパートを購入する場合の基準として、大きくわけhて、以下の2つの基準があります。

①キャッシュフローがでる中古アパートを購入対象とする

②土地の価値が高い中古アパートを購入対象とする

筆者ニャルKはインカムゲイン(不労所得)をいかに増やせるかを投資の目的としているので、最重要しているのは「①キャッシュフローがでる中古アパート」です。

もう少し詳しくみていきましょう。

①キャッシュフローがでる物件

キャッシュフローの基礎

不動産投資でキャッシュフローをだすためには

1.高利回り物件を購入する(利回りが高いほどCFがでる)

2.融資期間を長くとれる物件を購入する(長ければ長いほどCFがでる)

のいずれかです。

15~30年融資くめる場合

9-12%でもキャッシュフローがでるので、そのあたりの物件でも問題ありません。

10年融資しかくめない場合(公庫の普通融資など)

10年融資しかくめず、自己資金をあまり使いたくない場合は、キャッシュフローをだす関係上、15%以上の物件を狙うことになります。

なお、仮に利回り15%以上を狙うなら、都心好立地で再建築可、所有権などを条件にすると、そういった物件はほぼ0です(あったとしても宅建業者が抑えてしまうので、一般の投資家がその物件を購入できる可能性はほぼないと考えて問題ないです)

なので、利回り15%以上を狙う場合は、ある程度、郊外物件を狙うことが多くなります。一方で、郊外に行き過ぎると、今度は賃貸需要が弱くなったり、自ら出向くときのコストもあがるので、その辺りのバランスがとれた物件(賃貸需要もそこそこあるし、かつ、利回りもキャッシュフローがでるくらいの水準がある物件)を狙うとよいです。

築年数と目標利回りのかねあい

目標の利回り以上を物件を狙うにしても、築年数が浅い場合は、シンプルに融資期間がとれる確率があがるので、そのあたりは、事前にCFのシミュレーションをしておき、築年数ごとの目標利回り決めておくととよいです。

築10年以内:8%

築20年以内:12%

それ以上~:15%以上

この辺りは実際にお使いになる金融機関がどの程度の金利で、どの程度の融資期間がとれるかによってかわってきます。

②土地値基準

東京都の23区内や主要都市の立地がよい場所であれば、利回りが低くキャッシャフローがほとんどでなかったとしても、買値に対して土地の価値のほうが上回る場合は、購入する場合があります。

このパターンで買った場合は、

①購入後、現入居者に引越支援金に相当するお金をわたして、引越ししてもらい更地にして売却する

②購入後、現入居者に引越支援金に相当するお金をわたして、引越ししてもらい新築アパートを建築する

③低利回りでそのまま運営しつつ、現入居者が退去するのを待つ

といった流れになります。

いずれにしても、土地値基準の投資は、投資初心者には少し難易度が高い手法になります。どちらかといえば、別の物件でキャッシュフローがでている状態で、取り組むとよいと思います。

筆者ニャルKも、この手法(土地値が高いがキャッシュフローがでない物件)での投資は、原則行っていません

融資

安めの数百万のアパートでしたら、現金購入もあるかと思いますが、数千万円の物件を購入するときは、基本的には融資を使うことになると思います。ここで問題になるのが、耐用年数越えの物件に対する融資をしてくれる金融機関が、比較的少ないことが課題となります。

このため、公庫を使うか、パッケージ商品を用意しているオリックス、静岡銀行、トラストセゾンなどを使うか、独自で金融機関を開拓しておく必要があります。

運営

1棟中古アパートを購入した場合は、自主管理か管理会社にまかせるか、どちらかになります。

小さめの木造アパート(例えば4戸程度)であれば、兼業大家であっても、自主管理可能です。

とはいえ、入居者からのクレーム対応を直接することになるので、この辺りが面倒に感じる方は、管理会社にまかせたほうがよいでしょう。

その他

・1棟中古アパートの購入にあたっては、建設会社がたてたかの確認も重要です。特に施工不良で社会的に大きな問題となったレオパレスや則武地所の物件であった場合は、そもそも融資の土台にのらないリスクや、自分が売るときに安値でないと売れないリスクや、入居者から訴訟されるリスクなど、様々な問題が考えられるので、しっかり確認しておきましょう。

できれば、いわゆるハウスメーカー施工(積水ハウス、ダイワリビング、三井のリハウスなど)の物件は、建物がしっかり作られている傾向が強いので、おすすめです。

・1棟中古アパートは、同じ築古の築35年の物件であっても、建物の状態はまったく異なります。特に外壁や屋根の修繕履歴が直近10年以内にある物件は、総じて築年数のわりに建物の状態がいい場合が多いです。このあたりは、しっかり現地調査や紙面上調査で、土地だけでなく、建物の価値を個別に見極めていく必要が重要です。

・1棟中古アパートを扱うプレイヤーは、兼業大家から宅建業者まで多い分、相場より安い物件がネットに公開されると、問い合わせや買付がすぐに入る傾向があります。このため、内見から融資付け契約含めて、迅速な行動が求められます。

まとめ

中古アパート投資は、キャッシュフローがでる確率が高い投資手法だと思います。

筆者ニャルKも、中古アパート投資で実際にキャッシュフローをえています。

(事例:利回り20%の中古アパート購入

ぜひ、取り組んでみてはいかがでしょうか(^^/

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ニャルK
ニャルK
会社員をしながら不動産投資(アパート10棟、戸建6棟)をしているニャルKといいます★ 年収300万時代は風呂なしアパート住→仕事頑張って年収&貯金&属性向上→不動産投資開始→1棟目失敗で売却損→勉強して不動産8年目で家賃年収1900万超☆ 法人設立済、宅建士試験合格、簿記2級合格🐱 twitter:https://twitter.com/nyaruKei