不動産投資種別：新築アパート

新築アパート投資は、不動産投資の中でも、キャッシュフローがでやすく、経費もかかりにくい、優秀な投資方法です。（特に購入後最初の5～10年は手残りが大きいです）

どんな特徴があるのか？なぜ、キャッシュフローがでるのか？

詳しくみていきましょう(^^/

新築アパートの価格帯

3000万円～1.5億円あたりがボリュームゾーンになります。

数百万円から買える中古アパートに比べると当然、価格帯はあがります。

新築アパートのメリット・デメリット

続いて、新築アパートのメリット・デメリットをみていきましょう！

メリット

①修繕費がかかりにくい

新築アパートの場合、10年間の保証がつくので、何か建物の構造に不備があっても、無償で１０年間はなおしてくれます。また、設備についても、だいたい10年位は壊れないので、大きな修繕費が当初10年発生することはすくないです。

②融資が長期間うけれる

中古アパートや戸建ての場合、10～15年程度しか融資はくめないことが多いですが、新築アパートの場合は、耐用年数22年は融資くめます。さらに、劣化等級3を取得（100万円ほど追加で費用が発生します）すれば、30～35年の融資をくめる場合があります。結果として、キャッシュフローがでやすいです。

これは長期融資になるほど、月の返済額は減るためです。

つまり、、、

とにかく、新築アパート投資は、キャッシュフローがでやすいのです。

デメリット

①自己資金が高額になりがち

価格が高額になる傾向があるので、購入にあたっては自己資金がある程度必要なケースが多いです。例えば5000万円の新築アパートを90%融資で購入する場合、

融資：4500万円

自己資金：500万円

諸経費：200万円

程度はかかるので、自己資金700万円程度は現金で用意する必要があるといえます。

②金利変動リスク

長期融資を変動金利で融資をくむと金利変動リスクが発生します

③家賃下落幅が大きい

家賃の下落が、中古アパートより大きい場合が大きい傾向があります。これは新築当初は、高めのプレミアム家賃が許容されますが、築年数経過とともに、このプレミアム家賃はとれなくなり、家賃が下落しやすいです。（一方で中古アパートは家賃が下がりきったあとなので、購入後家賃はそれほど下落することは少ないです）

新築アパートの具体的な投資方法

新築アパート投資といっても、以下の２つで、求められるスキルが全く異なります。

①建売アパート購入

シノケンハーモニーなどのような新築アパート建売業者（他にも多数あります）から購入することになります。

この場合は、中古アパート投資と同じくらいの知識レベルがあれば、問題なく投資できます。

ただし、当然建売業者の広告費や人件費がのった価格が、売買価格になることが多いので、いわゆるお得な物件というのは少ないという印象です（23区内の物件だと6%いかない印象）

②土地から仕入れて新築

２－１パターン①

こちらは土地から自ら仕入れて、建築するスタイルです。このスタイルは、建売業者に間接的に支払うことになる経費（広告費や人件費）を払わなくてすむので、23区内であっても7～9%の新築アパートを建築できる可能性を秘めています。

ただし、新築アパート用の土地を仕入て更に建物を建てるには、それなりの資金力と、行動力がないと難しいです。

また知識量についても「どれくらいのアパートが建てれるかの簡易ボリュームチェックを自分でできるようになる or  ボリュームチェックをタイムリーに行ってくれる業者と懇意になる」「土地を仕入れたものの、詳しく精査すると、土地改良に想定外の費用がかかったりしても大丈夫なように仕入れる」など、新築に特化した知識を把握したうえで、諸対策やリスク管理を行う必要があり、中古アパート買うよりは、しっかりと勉強してからでないと取り組み困難です。

そして、これらを乗り越えて、23区内など好立地に8～9％の新築アパートを建てれたら、その時点で含み益がかなり乗った状態になります。

例　6000万円で利回り8.5%（年間家賃収入：510万円）の新築アパートを東京23区駅徒歩10分以内に建築できた場合

この新築アパートを相場の利回り6.5%あたりで売却したとすると、7846万円での売却になります。

つまり、建てた瞬間に含み益が1846万円（7846-6000)のっている状態になるのです。

このため、資金量や知識量の参入障壁があり、ある程度困難ではあるものの、魅力もたっぷりあるという投資スタイルです。

２－２パターン②

新築パターン②としては、原則これは宅建業者しかできないテクニックですが、短期間でキャッシュフローがでるテクニックがあります。

具体的には、アパート用地を仕入れます。そして建築プラン（建物プラン）付の土地として、一般投資家に転売します。これにより、自分で建てるリスクを行わなくても、転売益を叩き出せるというスタイルです。

一般投資家がこのスタイルを行うには、宅建業者に自らがなる必要あるので、ハードルは高めです。

融資

新築アパートの融資は、中古アパートの融資に比べると、はるかに多くの金融機関が取り扱っています。

このため、特別この金融機関というよりは、近隣の金融機関や取引のある金融機関に持ち込むことになります。（逆に中古アパートおなじみの公庫やセゾンやトラストをあえて使う必要はないです、これらの金融機関は築古用に枠を残しておきましょう）

運営

建売アパートの場合、建売業者が管理になるような売買契約になっているケースがあります。

この場合、相場(家賃の5%前後)より高い管理費を徴収されるケースがあるので、そのあたりは、売買契約前に確認しておきましょう。

自主管理でもいいですが、ある程度の戸数があるアパートなら、管理会社にまかせたほうが楽です。

まとめ

いかが、だったでしょうか。

新築アパートは、余計な経費もかかりにくいし、長期融資くめるので、キャッシュフローがでやすい素晴らしい投資法です。

一方で、家賃下落リスクや金利上昇リスクも、かかえることにはなります。

ただし、当初7-10年程度、運営すれば、残債も減ってくるので、上記リスクが顕在化しても、売却という出口もとれます。

ということで、結論的には、新築アパート投資は、なかなかよい投資方法だと思いますし、筆者ニャルKも、よい物件あれば、購入を考えています(^^/