このため、築20-39年かつ、500万円以下で、そこそこ高利回りの物件で、トライしてみようかと検討していますが、リフォームや融資を含めて、実例を知りたいです！
こんなお悩みを解決します。
・宅建士試験合格、簿記2級合格しています
こんにちわ、不動産投資家のニャルＫです。今回は、「築20～35年くらいで古すぎないけど、価格も500万円以下で、利回りもそこそこ出る」戸建て投資の例として、首都圏郊外の戸建て（利回り15%・400万円)紹介します。
正直、古すぎる物件の場合、爆発的な利回りがでる可能性はあるものの、初心者にはハードルが高いので、今回の例のような築30年くらいのリフォーム難易度が低めの物件は、不動産投資初心者にもオススメできます。
・400万円の戸建ての購入に必要な資金は全体でいくら？
・戸建て購入で使った融資の詳細は？
・戸建てのリフォームは何を行って、どのように手配したのか？
・入居募集は、どのように行ったのか？
・管理は自主管理で大丈夫なのか？
・どれくらいの家賃がもらえて、手残りはどれくらいなの？
Contents
実際に購入した物件
・築年：購入時築30年（新耐震）
・間取り：2LDK
・購入時状態：空室
・駅徒歩：15分
・駐車場：１台分あり
・立地：首都圏郊外
・その他：市街化区域、土地所有権、違法性なし
購入の経緯
①物件はどこで見つけたか
実需向けの中古戸建の大手ポータルサイト（SUUMOやathome）でみつけました。首都圏郊外エリアであるものの、築30年とそこまで、古くないわりに、価格は相場より安めででいたので、すぐに内見希望の問い合わせを入れました。
②内見前の事前調査＆分析
この物件は、首都圏郊外で、少し賃貸需要に不安あったので、賃貸需要について、特に詳しく、内見前に調査をしました。
- 間取りが2LDKとファミリー世帯、カップル、単身者いずれでも、対応可能で、幅広い層をターゲットに入居募集が可能
- 郊外エリアでは必須の駐車場があるので、地域ニーズを満たしている
- 郊外ではあるものの電車15分程度で、比較的大き目の駅にアクセス可能
- 物件近くにコンビニやスーパーがあり、入居者にとっては便利と感じる施設がある
- SUUMOをみると、物件のエリアの相場家賃は2LDK・駐車場有であれば6万円前後は取れそう（リフォーム費が内装だけですむのであれば、リフォーム費ふくめて利回り15%はいきそう）
- 物件があるエリアでは50㎡以上の賃貸住宅については、HOMES掲載サイトの専有面積ごとの検索回数より、需要が供給をうわまっていると推測される
※補足：賃貸物件の検索回数の割合と、掲載物件の割合を比較すると、ファミリー向けの間取りの物件は、需要が共有をうわまっていると考えられます。
上記のような分析を行い、なんとか客付けできるエリアかつ、利回りも15%程度はでそうと判断して、あとは内見時に問題が見つからなければ、購入すると決めて、内見にのぞみました。
③内見＆購入意思決定
ということで、楽しみにしてた内見日を迎えました。
現地につくと、他の内見者もきており、邪魔にならないよう気を付けつつ内見。
内見
まずは部屋のなかから拝見！
①内装確認
クロスは汚れはありつつも、フローリングはワックスがけで、交換なしでいけそうな感じ！
②水回り
汚れはありつつも、交換しなくても、なんとかなるレベルでした。また、お風呂が追い炊きつきで、トイレウォッシュレット付きと、入居募集には有利な設備が導入されていました。
③傾きチェック
簡易的に図るには、ビー玉があるとわかりやすいです。細かくチェックするなら水平器があるとよいでしょう。私は、気になる箇所があれば、ビー玉おいて確認してます。
この物件は、特に傾きは感じず、ビー玉チェックも大丈夫でした。また、別の内見者の計測状況きいても、傾きはないようでした。
④雨漏りチェック
天井に雨染みがあるかどうかは、最低限みるようにしています。雨染みがある場合は、仲介業者様に詳しくきいてみましょう。この物件は特に雨染みなく、問題なかったです。
⑤外壁チェック
外壁に大き目のクラックがあるかや、膨張したり変形したり破損したりしている箇所があるかや、外壁さわって粉が手につくか（チョーキング）、確認しました。
この物件は、すこしだけチョーキングがあり、クラックも部分的に少しはいっており、状態は良くも悪くもないといった感じでした。（緊急修繕は必要なく、10年以内にタイミングみて、塗装すれば、問題なさそうな感じ）
⑥周辺環境チェック
この物件の周囲は、実際にいってみると、事前調査のイメージどおおり、住宅街で比較的静かで、とくに異臭もなく、住みやすそうな雰囲気でした！
購入意思決定
リフォームすべき箇所としては、内装中心でOKであり、リフォーム費用も数十万円程度すむことが分かりました。また、住環境や町の雰囲気も良好でした。
このため、内見前の事前調査＆分析の段階で、内見で問題なければ、購入するという判断をそのまま実行することにしました！
融資は公庫
今回の物件は、首都圏郊外の物件で、自宅近くの銀行の支店がないエリアです。
このため、自宅近くの口座がある銀行で融資可能か確認しましたが、この物件についてはエリア的に融資は難しそうでした。
このため、ある程度、エリアの融通のきく公庫で、融資申請することにしました。
融資申請内容
融資申請にあたっては、物件価格の100%融資を希望する形で、公庫に融資申請だしました。
返済比率は、できれば、50%前後になるとよいのですが、返済期間が10年と短めであれば、60%でも許容することにしています。
実際の公庫の融資結果
では、実際の融資申請結果はというと、、、
なお、最初の２年間は、金利0.5%となっていますが、こちらは、公庫の設備資金貸付利率特例制度というものを利用しているからです。
設備資金貸付利率特例制度を利用するには、公庫指定の書類を一枚書くだけなので、公庫融資のときは、こちらを利用するとお得かと思います！
リフォーム内容
リフォームについては、外壁や屋根などのリフォームは不要だったので、内装中心に清潔感を高めて、入居付けに役立つような設備（モニターフォン、宅配ボックス）を導入することにしました。
| 項目 | 金額 |
| クロス全面 張替え(2LDK) | 390,000円 |
| クッションフロア補修 | 30,000円 |
| 畳表替え（一部屋） | 15,000円 |
| エアコン交換 | 70,000円 |
| 網戸張替え | 10,000円 |
| 宅配ボックス設置 | 40,000円 |
| モニターフォン設置 | 25,000円 |
| その他 | 100,000円 |
| ハウスクリーニング | 70,000円 |
リフォーム費の合計金額は75万円でした！
入居募集
入居募集については、まずは、自分で募集開始できる、ジモティとウチコミで行うことにしました。
その後、順次、エイブルなどの客付け会社に依頼する予定で考えていましたが、たまたま、ジモティ・ウチコミで反響があり、予定通りの家賃6万円/月で、すぐ入居が決まりました(^^/
管理
管理については、今回は、自主管理としました。
自主管理にした理由としては、
- 戸建てで一戸しかないので、管理の手間も一般的にかからない
- 今回は空屋をリフォームしたこともあり、何か問題が起きても、すぐにリフォーム手配できる体制が整っている
からです！
実際に自主管理をしていますが、特に問題も発生せず、入居者様から連絡くることも、ほとんどなく、今回は自主管理にして正解でした！
同様の戸建で月20万円を目指すには？
今回は、月6万円の家賃収入で、入居が決まりました。
それでは、同様の戸建てを何戸買えば、月20万円達成可能でしょうか？
①現金購入の場合
現金購入の場合は、単純ですね。
現金購入で買い進める場合は月6万円程度得られる戸建てであれば、3～4戸で月20万円達成です！
②融資利用する場合
今回のように融資を利用した場合、月20万円を目指す例もみておきましょう。
今回は物件価格400万円に対して、融資250万円で10年返済で借りており、月返済額は2.3万円です。家賃は月6万円なので、手残りは3.7万円です。
このため、融資を使って月20万円をめざすなら、同様の戸建て（家賃6万円、返済2.3万円）を4～5戸購入必要になります！
まとめ
今回は、築30年の首都圏郊外の戸建ての投資例をみてきました。
築40～50年くらいになると、リフォーム難易度が上がりますが、築30年前後くらいの物件ですと、内装中心のリフォームですみ、リフォーム金額も算定がしやすく、初心者にはオススメです。
入居付けのほうはというと、リフォーム後すぐに客付けが成功し、予定通りの家賃6万円/月できまりました。
利回りとしては、物件価格＋リフォーム費込みで、15%でした！
今回のような物件を3～4件買えば、月20万円程度の収益を上げれるので、ぜひ、参考にしていただければと思います♪
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