不動産投資の実例：木造高利回り中古アパート１（首都圏郊外、利回り22%)

こんなお悩みを解決します。

こんにちわ、不動産投資家のニャルＫです。ニャルKは、木造中古アパート投資は、比較的キャッシュフローが出やすい投資方法と考えており、オススメの投資方法の一つです。

今回は、この記事の筆者ニャルKが、不労所得＆インカムゲイン目的で購入した埼玉郊外の高利回り木造アパートの実例を紹介します。利回りは、購入費とリフォーム費を分母にして、計算して22%前後となります。

自己資金は130万ほど使いましたが、年間80万ほどのキャッシュフローがあり、キャッシュフローを得るという目的では、良い投資の事例かと思います！

今回の記事は、実際の木造中古アパート投資って、どんな感じなのか？本当にキャッシュフローでるの？と疑問に持たれている方にとって、参考になるかと思います！

実際に購入した物件

・購入価格800万円

・購入時の入居率25%(4世帯のうち1世帯のみ入居）

・駅徒歩10分以内（そこそこ乗降客数あり）

・駐車場世帯数分ありの２DKアパート

・マイソク記載の想定利回り24%

・平成築（購入時 築29年）

・土地所有権、市街化区域、再建築可能、建蔽容積の違法性なし

・大手ハウスメーカー施工

購入の経緯

①買付

収益物件扱っているポータルサイトで、見つけました。購入当時でも、埼玉では利回り20%越えの物件は滅多にでていなかったので、これは問い合わせが集まりそうな物件と感じました。

このため、まずは満額の買付をFAXでいれて、FAXいれた後に、内見のアポをとりました。

②内見前の事前調査分析

内見時に正確な意思決定が極力できるよう、内見前の分析はしておいたほうがよいですよね。

• 間取りが2DKであるため、ファミリー、単身者ともにターゲットにできる
• 住宅街に位置し住環境は良好そう
• 近隣に工場や大型商業施設があり一定数の賃貸需要が見込める
• 近隣に小中学校、郵便局、スーパー、ドラッグストア、家電量販店などがあり生活に便利
• 駐車場が世帯数分用意されており地域ニーズを満たしている
• 駅まで徒歩10分以内であり、主要ターミナル駅まで30～60分程度でアクセスできる

これらより、現況の入居率は25%と悪いが、満室に早期にできるポテンシャルのある物件と内見前に判断しました。

③内見＆購入意思確定

内見の予約をとって、楽しみにしていた内見の日がついに来ました！

実際に内見したところ、、、

といったことが判明しました。

ということで、リフォーム費はそこまで高額にならず、管理状態も改善の余地があることが分かりました。

④仲介不動産会社への番手確保お願い

内見時に不動産仲介業者の担当の方と話していると、

「問い合わせ＆買付殺到しており、仲介業者様の知り合いの業者からも購入したいという話があがっているんですよ」

と聞きました。

さらに、購入しますと伝達にしたにもかかわらず、誰に売るか迷っているような雰囲気がでていました（^^;

これは、まずいと思い、

・私がＦＡＸ上、1番手であることの確認

・買付の条件は融資特約もいらないし、瑕疵担保も免責でよい（要は細かいこといわず、必ず買いますというアピール）

と、なんとか購入させて頂きたいと改めて、お願いしました！

融資

購入前の融資計画

公庫の枠が余っていたので、公庫を使う前提で、融資金額800万円、融資年数は15年、金利は2%として収支計画を立てました。

事業総額：930万円（融資：800万円、自己資金：130万円）

＜内訳＞

物件価格＋諸経費：830万円

リフォーム費：100万円

・想定キャッシュフロー：年間72万円

項目	明細	補足
満室収入 (万円/年)	181万円
空室損 (万円/年)	27万円	空室率15%想定
経費および修繕費 (万円/年)	18万円	経費率10%想定
固定資産税 (万円/年)	2万円	推測
返済 (万円/年)	62万円
キャッシュフロー (万円/年)	72万円

まさかの公庫で融資失敗

意気揚々と上記の資金計画にて、公庫にて融資を申し込みました。

ただ、実は本案件と並行して進めていた案件があり、公庫に２棟同時の融資申込となりました。

公庫の面談時に、どちらかの物件しか融資できない場合、どっちに融資してほしいですか？ときかれ、別の案件のほうが高額だったので、是非両方融資して頂きたいが、どうしても無理なら別の案件優先希望します、と答えました。

結果的に、片方の別の案件しか融資でず、決済日も近く、本物件について資金調達する必要がでました。

実際の融資先はトラスト

そこで、比較的柔軟に融資審査をしてもらえるトラストに持ち込んだところ、融資できますよ！という回答をもらいました！

融資の金利は3.9%と高めでしたが他にあたる時間もなく、トラストにて融資して頂くことになりました！

実際の融資条件

融資額：800万円

金利：3.9% 17年融資

実際キャッシュフロー：年間約80万円

項目	明細	補足
満室収入 (万円/年)	190万円
空室損 (万円/年)	20万円	空室率10%程度
経費および修繕費 (万円/年)	20万円
固定資産税 (万円/年)	6万円
返済 (万円/年)	64万円
キャッシュフロー (万円/年)	80万円

リフォーム内容

リフォーム内容の概要

事前分析だと、満室にできると思ってはみたものの、入居率が低いこともあり確実に満室にしたかったので、以下の工夫を行いました。

リフォーム費については、プロパンガス会社の協力もあって、当初想定どおりの、3部屋で100万円程度におさまりました。

内装リフォームについては、都内のリフォーム業者を知り合いの大家さんに紹介してもらい、いい感じに仕上げてもらいました♪

なお、お風呂のユニットバスについては、アクセントのダイノックシートをはろうかと思いましたが、こちらは予算オーバーで見送りました。

アクセントクロスでの失敗

アクセントクロスは使ったことのないものを実験的に使ってみたいという好奇心にかられ、3部屋違うアクセントクロスにしてみました。

実際試したところ、ダーク木目調のアクセントクロスを導入した部屋が、暗いイメージになってしまいました。なんか暗い雰囲気の部屋もいまいちかもと思ったのと、入居率が低かったので、少しでもマイナス要素は減らしたいと思い、この部屋については再度、別の部屋でつかった白系のレンガ調のくせのないアクセントクロスに変更するはめになり、追加で2万円ほどの出費となりました。

リフォーム後の入居募集

リフォーム内容が効果あったのかの効果測定はできていませんが、迅速にリフォームを完了させて、管理会社の頑張りもあり、購入後3か月で満室にできました。その後、入退去ありますが、基本的には満室運営継続できています。

管理

自宅から少し遠いので、知り合いの大家さんに紹介してもらった管理会社に依頼しました。管理費５％で特に問題なく管理して頂いています！

同様の中古アパートで月20万円の収入をえるには？

今回の中古アパートは、４戸中１戸しか入居していない状態で800万円で購入しましたが、購入後３カ月程度で満室にできて、合計月16万円程度の家賃収入をえることができています。

それでは、月20万円の収入を達成するプランはというと、、、

①現金購入の場合

同様のアパートを１棟かえば16万円。ただ、管理を管理会社でなく、まかせると、月の手残りは15万円程度になります。月20万円達成には、２棟購入が必要です。２棟目は、同様のアパートか、月6万円程度家賃収入が見込める戸建てでもOKですね！

②融資利用の場合

家賃収入16万円/月に対して、フルローン融資800万円で、返済が月5.3万円です。さらに、管理費1万円の支払いが必要です。

つまり、今回の物件の実例ですと、月の手残りは、9.7万円/月程度になります。

このため、月20万円の手残りをめざすなら、２棟同様の物件を融資を組んで購入すれば、達成になります！

まとめ

融資は想定どおりいきませんでしたが、入居率が低くても再生させることができるという自信をつけることができた物件です。

本物件には特に資産性は購入当初から求めていず、とにかく不労所得やキャッシュフローを増やす目的で買いましたが、その目的は達成できているので、良い投資だったと思います（^^/